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物業(yè)管理資質(zhì)制度 扼殺物業(yè)創(chuàng)新精神

更新時間:2016/1/18

物業(yè)管理資質(zhì)制度    扼殺物業(yè)創(chuàng)新精神

物業(yè)管理資質(zhì)制度    扼殺物業(yè)創(chuàng)新精神

2015年7月,廣東省取消了省內(nèi)權(quán)限審批的二三級物業(yè)管理資質(zhì),讓人對國家層面取消一級資質(zhì)產(chǎn)生了想象。借這個風(fēng)口,對物業(yè)管理資質(zhì)制度進(jìn)行反思,希望能夠更好地促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。

物業(yè)管理資質(zhì)管理制度的出發(fā)點是好的,目的是為了規(guī)范市場,讓消費者在對物業(yè)管理不專業(yè)的前提下,能夠盡量選擇合格的物業(yè)服務(wù)。

但是,這個良好的出發(fā)點卻是建立在眾多損害的基礎(chǔ)之上,且也沒有達(dá)到預(yù)期的效果。

一、剝奪了業(yè)主的自由選擇權(quán)

資質(zhì)制度規(guī)定,三級企業(yè)不能服務(wù)20萬平方米以上的住宅項目。也就是說,一個21萬平方米的住宅小區(qū)業(yè)主,看到隔壁一個小區(qū)管理服務(wù)非常好,但那是一家三級企業(yè),想請過來當(dāng)管家是不行的。

一個現(xiàn)代社會的市場經(jīng)濟環(huán)境下,消費者卻不能自由選擇,這是一個很嚴(yán)肅的問題。

二、扼殺了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的精神

且不說當(dāng)前社會鼓勵創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新的大趨勢,就說物業(yè)管理本身的技術(shù)門檻吧,并不是十分高精尖,幾乎是一個人人都可以介入的行業(yè)。當(dāng)然,這么說,并不是否認(rèn)物業(yè)管理的專業(yè)性,而是想表達(dá)資質(zhì)管理將一個人人都可以創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的行業(yè),變成了只有高富帥才能進(jìn)來玩的場地。

一般來說,發(fā)展到一定程度的大型企業(yè)有固有的發(fā)展慣性,雖然也會受制于市場的需求而自我創(chuàng)新,但其創(chuàng)新力度與內(nèi)在驅(qū)動力,遠(yuǎn)不如初創(chuàng)企業(yè)。一個從大型物業(yè)企業(yè)出來創(chuàng)業(yè)的團(tuán)隊,其管理、服務(wù)、技術(shù)、資源、經(jīng)驗等各方面的能力,絕不會比他出身的大型物企差到哪兒去,這個新團(tuán)隊能夠提供給業(yè)主的服務(wù)絕對會超出原來的企業(yè),這是因為他們之所以從原來的企業(yè)跳出來,就是因為看到了原企業(yè)的弊端,所以能夠在新創(chuàng)企業(yè)中快速提升創(chuàng)新能力。

但是,資質(zhì)制度決定著,這個極其優(yōu)秀的有可能大大促進(jìn)物業(yè)行業(yè)快速提升服務(wù)水平的團(tuán)隊,卻有可能在不公平的市場環(huán)境下被創(chuàng)新所沖擊的既得利益集團(tuán)扼殺掉。

制度規(guī)定,新創(chuàng)企業(yè)不能承接20萬平方米以上的住宅項目,必須在管理7.5個小區(qū)后(多層100萬+高層50萬;資質(zhì)制度中的管理面積計算有多種方式,此處僅以住宅為主),才有資格管30萬平米以上的小區(qū)。然后再管上5個30萬平米的小區(qū)以后,才能升級到一級資質(zhì),才能管理所有類型的物業(yè)。且不說管理達(dá)到300萬平米的規(guī)模有多難,每個社區(qū)的面積哪能設(shè)計得剛好20萬、30萬平米?而這個20萬、30萬的標(biāo)準(zhǔn)又是以什么科學(xué)依據(jù)測算的?能管理好20萬平米的小區(qū),就管理不好21萬平么?

就在這樣的規(guī)定下,一個帶有優(yōu)秀基因的企業(yè)必須在漫漫長途中一點一點打拼,在這個過程中,優(yōu)秀基因企業(yè)極有可能還沒有長大就被消滅了,業(yè)主也根本無法享受創(chuàng)新所帶來的服務(wù),只能在原來的模式下沒有任何預(yù)知的等待基因突變。

三、制度誕生之初就意味著不公平

眾所周知,物業(yè)管理在中國的誕生,是基于房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展,上個世紀(jì)成立的物業(yè)公司基本上全是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司。

現(xiàn)在再來看資質(zhì)的升級條件,主要有三個:一是資金,二是人才,三是管理面積。首先,房地產(chǎn)公司的資金是充裕的。其次人才方面也是沒有問題的,既可以從房產(chǎn)公司原有人才隊伍中抽調(diào),也可以用充裕的資金對外招聘。再就是管理面積,地產(chǎn)公司開發(fā)的小區(qū),天然的給自己下屬的物業(yè)公司(至于有人會說也要公開招投標(biāo)之類,咱們就不要討論了吧),所以面積更不是問題。此外,在資質(zhì)辦法出來之前(2004年5月1日),大多數(shù)房地產(chǎn)下屬物業(yè)公司已經(jīng)積累了足夠多的管理面積,直接升一級都沒有問題。至于資質(zhì)管理辦法出臺之后,房地產(chǎn)下屬物業(yè)公司要在資質(zhì)上升級,也會有很多地產(chǎn)公司的社會資源可以提供幫助,這個也不需要討論了吧。

于是,問題來了,那些沒有房地產(chǎn)公司背景的物業(yè)公司怎么辦?這些公司一沒有資金優(yōu)勢,二更沒有管理面積優(yōu)勢;即使擁有再強大的人才優(yōu)勢,也無法在市場競爭中占有優(yōu)勢,哪怕這些公司的服務(wù)模式、企業(yè)機制再先進(jìn),再被社會認(rèn)可,也只能管理20萬平方米以下的小區(qū),必須一級一級升到上面的層次才能多一點點的自由度。這樣的市場公平嗎?制訂于房地產(chǎn)背景下的資質(zhì)管理制度,還適應(yīng)當(dāng)前萬眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的市場環(huán)境么?

即便將前面的房地產(chǎn)背景消除,資質(zhì)制度的存在也是變相保護(hù)已有高等資質(zhì)的企業(yè),而給新入企業(yè)設(shè)置了相對高的門檻,也就是將本來應(yīng)該平等的市場,人為地制造出不平等來,而且是限制弱者的不平等。這嚴(yán)重背離了市場公平競爭的規(guī)則。

四、沒有達(dá)到維護(hù)市場和諧的初衷

有人說了,這是出于保護(hù)消費者的目的,才制訂了這樣的制度。那么,事實上保護(hù)了消費者么?答案是否定的。因為不斷暴光的各地小區(qū)維權(quán)事件,說明了這個制度的缺陷。如果所有的物業(yè)公司都是符合資質(zhì)條件的,而符合資質(zhì)條件的企業(yè),其行為又都能達(dá)到制度設(shè)立者的初衷,那么,各類惡性物管案例不斷出現(xiàn)的事實,則反證說明資質(zhì)并不能保證消費者選擇到合格的物業(yè)公司。如果那些出現(xiàn)問題的小區(qū)物業(yè)公司不符合資質(zhì)規(guī)定,則說明資質(zhì)制度形成虛設(shè),那就沒有存在的必要,還有可能成為某些既得利益集團(tuán)的利益輸送渠道。

假設(shè)一下,是不是沒有資質(zhì)管理,業(yè)主與物業(yè)管理的矛盾會比目前狀況更加惡化呢?竊以為可能性有,但很微小。首先,市場上已有十萬之眾的物業(yè)公司,這些公司服務(wù)著全部納入物業(yè)管理的小區(qū),事先存在矛盾的小區(qū)仍然存在,事先不存在矛盾的小區(qū)也不會因為取消資質(zhì)管理而突然爆發(fā)出矛盾。其次,新開發(fā)的小區(qū)多被開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)納入管理范圍,在不改變當(dāng)前前期物業(yè)管理局面的前提下,無法改變新開發(fā)小區(qū)后期物業(yè)管理矛盾存續(xù)的數(shù)量,這也與資質(zhì)管理是否存在無關(guān)。

再次,取消資質(zhì)管理,讓小區(qū)業(yè)主的選擇范圍大大擴展,也就是說,原本必須由一級企業(yè)管理的小區(qū),現(xiàn)在可以由二級、三級以及三級臨時的企業(yè)來管理了,那么,增加了選擇范圍就會讓一個原來和諧的小區(qū)突然不和諧了么?就要趕走原來的物業(yè)去選擇一個三級資質(zhì)的企業(yè)么?我想,即使有些個別業(yè)主動了心思,廣大業(yè)主也是不答應(yīng)的;這是其一。其二,如果原本就不和諧,取消資質(zhì)只是讓消費者增加了選擇余地,并不能成為增加矛盾的由頭,對促進(jìn)市場反倒更有好處,這會逼迫著那些所謂高資質(zhì)卻不能提供高服務(wù)的物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù),否則他的競爭對手會更多。

五、資質(zhì)管理其實是一種懶政思維

這種制度想當(dāng)然地認(rèn)定為有一定條件的企業(yè)比沒有條件的企業(yè)要好。所以,就讓那些有條件的企業(yè)有更好的發(fā)展平臺,而給沒有條件的企業(yè)設(shè)置門檻或障礙。這樣一來,就可以通過一個資質(zhì)管理辦法,讓社會上的優(yōu)秀企業(yè)多起來,從而可以減少對不良企業(yè)施政的頻率和次數(shù)。

真能達(dá)到預(yù)想的施政效果么?再來看資質(zhì)的三個主要條件:

一是資金和服務(wù)水平的好壞真有關(guān)系么?誰的注冊資金越高誰的服務(wù)水平就越好了么?

二是管理面積越多管理水平就越好么?一般來講,管理面積越多說明越多消費者認(rèn)可,理應(yīng)服務(wù)水平越好,但這忽略了一個事實,那就是中國物業(yè)管理存在一個前期管理階段,而這個階段對物業(yè)管理的選擇,并不能體現(xiàn)出消費者的意志,體現(xiàn)的是房地產(chǎn)企業(yè)的意志。大家可以看看,有自己的物業(yè)公司的萬科、中海、保利、恒大、龍湖、綠城,等等等等一眾房企,小區(qū)的第一個物業(yè)管理者是不是都是他們自己?所以,管理面積多并不能夠代表這個企業(yè)的服務(wù)能被業(yè)主完全認(rèn)可。只所以這些大牌房企下屬的物業(yè)服務(wù)還能被認(rèn)可,是因為這些物業(yè)公司是被作為房地產(chǎn)開發(fā)的品牌售后服務(wù)對待的,所以,為了銷售而維持高水準(zhǔn)服務(wù),不惜由房地產(chǎn)大幅補貼給物業(yè)公司,這種“高水平服務(wù)”既不符合市場規(guī)則,嚴(yán)重擾亂了正常的物業(yè)管理市場秩序,更是用補貼的方式惡意壟斷市場。

那些大牌房地產(chǎn)企業(yè),還重視企業(yè)聲譽,下屬物業(yè)還不至于荒唐到可怕的地步;但那些小的房地產(chǎn)開發(fā)商呢?他們的下屬物業(yè)公司還會那么規(guī)矩嗎?如果關(guān)注這個行當(dāng),就會發(fā)現(xiàn),發(fā)生問題的小區(qū)大多與房地產(chǎn)開發(fā)公司有千絲萬縷的關(guān)系。我們不能因為一個萬科物業(yè)的優(yōu)秀而忽略了數(shù)萬個房企下屬物業(yè)的弊病。

最后一個條件就是人才,資質(zhì)管理辦法中規(guī)定的是持有證書的人才。持有證書的人就一定是符合市場要求、能夠創(chuàng)造出業(yè)主所需求的服務(wù)人才么?我想每個人心中都有自己的答案。如果證書真能代表人才,那中國的教育制度便完美無缺。

由上可知,資質(zhì)管理其實就是懶政思維的表現(xiàn),用資質(zhì)方面的管理處罰,替代實質(zhì)損害市場公平公正的行為的處理。一個企業(yè)做了損害業(yè)主、損害行業(yè)的事情,就降資質(zhì)、罰款,然后萬事大吉,至于業(yè)主的損失,行業(yè)的損失,以及發(fā)展前景、美好未來等等,就沒有人去關(guān)心了。

英、美、新加坡、香港等物業(yè)管理發(fā)展較先進(jìn)的國家和地區(qū),均沒有物業(yè)管理企業(yè)的牌照或資質(zhì)制度,只要工商登記既可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。當(dāng)然,有眾多的法規(guī)法律及行業(yè)自律規(guī)范等,約束著這些企業(yè)的行為;也有眾多法規(guī)制度保障推進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。雖然沒有資質(zhì)管理,但這些國家和地區(qū)并沒有頻繁發(fā)生業(yè)主向物業(yè)公司維權(quán)的事件。其根本原因就在于政府實實在在地落實了自己的職責(zé)。

當(dāng)然,資質(zhì)管理并不是當(dāng)前物業(yè)管理一些亂象的根源,或者說一定程度上起到了遏制亂象的積極因素。但也不可否認(rèn)的是,資質(zhì)管理抹殺了市場配置資源的機制,特別是在當(dāng)前的市場環(huán)境下,資質(zhì)管理的好處,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其對市場發(fā)展帶來的阻力。

來源:蜂巢物業(yè)論壇

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