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更新時(shí)間：2016/3/8
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
物業(yè)公司不會(huì)消亡，但會(huì)大批死亡，不過時(shí)間會(huì)很漫長(zhǎng)。只有專業(yè)化的、優(yōu)秀的品牌物業(yè)公司才會(huì)繼續(xù)發(fā)展并規(guī)模化。
國(guó)務(wù)院的一個(gè)指導(dǎo)意見把物業(yè)公司推到了風(fēng)口浪尖上，這句話是這么說的：“新建住宅小區(qū)要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。
這對(duì)物業(yè)公司有什么樣的影響？還要不要物業(yè)管理呢？
首先我們要看未來的住宅群是怎樣的形態(tài)？根據(jù)住宅群形態(tài)確定物業(yè)服務(wù)形式。不管是新建住宅小區(qū)還是打開住宅小區(qū)，未來住宅建筑群將或許主要是組團(tuán)式和獨(dú)棟式兩種形態(tài)。
一種是組團(tuán)式，將四五棟房子組成一個(gè)組團(tuán)，仍會(huì)封閉管理，沿用原來的住宅小區(qū)管理方式。還是需要物業(yè)公司的。組團(tuán)式住宅出入口少了，中央景觀沒有了，巡邏崗不需要了，采用全域監(jiān)控?cái)z像頭就可以監(jiān)控整個(gè)小區(qū)，保潔人員少了，不過樓棟也少了，業(yè)主數(shù)量也少了，物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)相應(yīng)提高，因?yàn)楣芾砻娣e小了，單位管理成本就高了。
另一種是插蠟燭式，就是原有小區(qū)的道路和綠地都變成公共道路和公共綠地，住宅樓像蠟燭一樣插在公共綠地中間，行人都可以隨意走到樓棟單元門口。如果要管理，就要看住宅樓的大堂有沒有管家式服務(wù)的條件，有條件的，或者住戶愿意接受管家式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的，還是可以進(jìn)行物業(yè)管理的。
一般老小區(qū)和沒有大堂的小區(qū)基本上不太會(huì)實(shí)行樓宇服務(wù)，結(jié)果只能敞開式了，既沒有保安也沒有保潔，當(dāng)然也就基本上沒有物業(yè)費(fèi)了，可能需要業(yè)主自發(fā)維護(hù)清潔衛(wèi)生，自發(fā)聯(lián)動(dòng)防范偷盜搶劫。對(duì)于這些不能封閉管理的住宅，視頻監(jiān)控系統(tǒng)就需要發(fā)揮更大作用，甚至增加攝像頭，而且監(jiān)控系統(tǒng)的管理責(zé)任可能就會(huì)移交給公安部門。
除此之外，插蠟燭式的原小區(qū)設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任主體也會(huì)發(fā)生變化，以前公用設(shè)施是由物業(yè)公司管理維護(hù)的，未來很多設(shè)施管理和養(yǎng)護(hù)也要移交到市政部門。比如，公共綠地的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾房要移交給環(huán)衛(wèi)部門，配電房和電纜要移交給供電部門，路燈要移交給路燈管理處等等，這些以前需要物業(yè)費(fèi)支出的維護(hù)費(fèi)用都需要市政部門承擔(dān)了。
對(duì)于住戶的維修可能就要業(yè)主自行委托專業(yè)化公司或者優(yōu)秀的物業(yè)公司專項(xiàng)業(yè)務(wù)部門上門維修了。
如果插蠟燭式的小區(qū)有地下車庫，就要看地下車庫是作為公共車庫使用還是仍由原小區(qū)住戶使用，因?yàn)樾^(qū)打開后，地面上已經(jīng)是公共道路和綠地，但地下車庫是屬于原小區(qū)業(yè)主共有的，在政府與業(yè)主需要協(xié)商地下車庫部分的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)，畢竟地下車庫首先還是要為住戶服務(wù)的，但出入口在公共綠地上，管理勢(shì)必要涉及到物業(yè)公司、費(fèi)用收支和收入分配。
插蠟燭式小區(qū)的“物業(yè)公司最后一公里防線”也沒有了，O2O可以長(zhǎng)驅(qū)直入，對(duì)于電商無疑是極大的利好。
單位大院或許也將變成獨(dú)棟是辦公大樓。
單位大院或許也將變成各個(gè)獨(dú)棟辦公大樓，一般是可以實(shí)現(xiàn)大堂式管家服務(wù)的。如果每棟樓都采用管家式門崗，無疑會(huì)增加保安數(shù)量，但成本會(huì)非常高昂，可行的辦法還是增加監(jiān)控報(bào)警，增加警力及其機(jī)動(dòng)性和快速反應(yīng)也會(huì)提上議程。
當(dāng)然，不論是組團(tuán)式還是獨(dú)棟式，物業(yè)公司的服務(wù)合同都需要重新簽訂，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要重新商定。
老小區(qū)拆分物業(yè)人員銳減甚至完全不需要物業(yè)，大院物業(yè)改為樓宇物業(yè)減少物業(yè)服務(wù)人員，很顯然，物業(yè)公司的防線要收縮、人力要減少，新住宅小區(qū)增多會(huì)增加物業(yè)服務(wù)人員，兩相對(duì)沖，物業(yè)公司的發(fā)展速度將會(huì)減緩。如果打開住宅小區(qū)和單位大院真的會(huì)逐步推進(jìn)的話，組團(tuán)式住宅、有承受能力的業(yè)主將成為品牌物業(yè)公司爭(zhēng)奪的客戶資源，很多小型物業(yè)公司將難以為繼。
當(dāng)然，未來大城市核心地段的政府機(jī)構(gòu)和住宅小區(qū)是首當(dāng)其沖的，大城市郊區(qū)和中小城鎮(zhèn)很多住宅小區(qū)不一定需要打開，因?yàn)閷?duì)交通的影響可能是有限的。