0537-3281863
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更新時(shí)間：2017/5/26
案件情況
廣州市某物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”）受某小區(qū)開發(fā)商的委托，自2005年3月1日人駐該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)至今。物業(yè)服務(wù)企業(yè)原一直按0.8元/(m2•月）的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)，被告劉某某、李某某于2005年10月8日收樓入住該小區(qū)，亦一直依約按此標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納管理費(fèi)。自2007年1月開始， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知全體業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)改為按1.2元/(m2•月）。初期劉某某、李某某按物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高后的標(biāo)準(zhǔn)依約繳費(fèi)，但自2008年8月開始，雙方對(duì)于該繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生爭(zhēng)議，劉某某、李某某拒絕繼續(xù)按此標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納管理費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)向人民法院提起訴訟要求劉某某、李某某支付2008年8月〜2010年3月31日期間拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)和垃圾費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)的滯納金。
劉某某、李某某對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張每月水費(fèi)金額及電費(fèi)金額無(wú)異議，但其認(rèn)為合 同中并沒(méi)有約定水電費(fèi)的滯納金，因此無(wú)須支付水電費(fèi)的滯納金。同時(shí)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)原來(lái)按0.8元/(m2•月）的標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)時(shí)，雙方?jīng)]有糾紛產(chǎn)生，劉某某、李某某一直依約支付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自將物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整為1.2元/(m2•月）后，劉某某、李某某要求仍按0.8元/(m2•月）的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)，但物業(yè) 服務(wù)企業(yè)拒絕收取，所以劉某某、李某某并非惡意不支付物業(yè)管理費(fèi)，不應(yīng)支付滯納金。
焦點(diǎn)問(wèn)題
1. 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)擅自提髙物業(yè)管理費(fèi)？
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未通過(guò)召開業(yè)主大會(huì)的形式提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否有效？
判決結(jié)果
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，該小區(qū)一直未能成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受開發(fā)商的委托為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，有權(quán)向該小區(qū)內(nèi)的業(yè)主或房屋使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。劉某某、李某某作為該小區(qū)內(nèi)房屋的使用人，在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)后，理應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。雙方對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的交納標(biāo)準(zhǔn)存在爭(zhēng)議，但該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)小區(qū)全體業(yè)主，并非只針對(duì)劉某一人，劉某某、李某某作為小區(qū)的房屋使用人，亦應(yīng)按此標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)。故現(xiàn)物業(yè)服 務(wù)企業(yè)要求劉某某、李某某按每月108.30元（90.21m2x1.2元/(m2•月））的標(biāo)準(zhǔn)交納2008年8月1日～2010年3月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)合法有據(jù)，予以支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè) 要求劉某某、李某某支付2008年8月1日〜2010年3月31日期間的水費(fèi)、電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)，因劉某某、李某某沒(méi)有異議并表示同意支付，亦予以支持。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求劉某某、李某某支付拖欠上述期間物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)的滯納金訴請(qǐng)一項(xiàng)。該院認(rèn)為，自2007年1月開始，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但由于此行為未能取得所有業(yè)主的支持與理解，導(dǎo)致包括本案劉某某、李某某在內(nèi)的部分業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生爭(zhēng)議，且包括劉某某、李某某在內(nèi)的35戶業(yè)主亦于2010年2月分別向本院提起訴訟，要求本案物業(yè)服務(wù)企業(yè)退回多收部分的物業(yè)管理費(fèi)�？梢婋p方對(duì)于管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的分歧極大，當(dāng)時(shí)情況下矛盾難以調(diào)和，故劉某某、李某某關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)因其不愿按1.2元/(m2•月）的標(biāo)準(zhǔn)交 納管理費(fèi)而拒絕收取水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)及按0.8元/m2/月先行交納的管理費(fèi)的陳述是 合理可信的，予以采信，導(dǎo)致上述費(fèi)用至今仍未交納并不可完全歸責(zé)于劉某某、李某某。綜合以上案情，依照公平合理的民法原則，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求劉某某、李某 某支付上述滯納金的訴清，不予支持。
一審判決后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不服一審判決向廣州市中級(jí)人民法院提起上訴，廣州 市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為原審判決并無(wú)不當(dāng)，駁回了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上訴請(qǐng)求。
法條鏈接
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
(二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
(三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
(四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
(五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
(六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
(七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
(十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
案例評(píng)析
前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的合同，該合同在實(shí)際履行中突破了“合同相對(duì)性”原則，具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是簽訂合同的主體為建設(shè)單位（即開發(fā)商）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是業(yè)主不是合同簽訂的主體，但卻是物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利享有者和義務(wù)承擔(dān)者。這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系形成的根本原因在于建設(shè)單位將其所有的“大產(chǎn)權(quán)”分割為若干“小產(chǎn)權(quán)”并進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，在“小產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)讓時(shí)相關(guān)的權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。
本案中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提高物業(yè)費(fèi)屬于對(duì)物業(yè)服務(wù)合同條款的變更，應(yīng)當(dāng)與合同相對(duì)方協(xié)商一致，但鑒于前期物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，即合同簽訂人和權(quán)利義務(wù)承擔(dān)人并不一致，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)際上應(yīng)與全體業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商的方式為由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)投票決議，方可變更物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)按照法定程序提請(qǐng)街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定是否提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。就本案而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有完全按照前述程序提高物業(yè)費(fèi)，卻獲得了法院的支持，究其根本原因，一方面在于其將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由0.8元調(diào)整為1.2元時(shí)得到了大部分業(yè)主的支持，另一方面劉某某、李某某初期亦按照1.2元的標(biāo)準(zhǔn)繳納了物業(yè)管理費(fèi)，在一定程度上，可以將上述行為理解為業(yè)主默認(rèn)了“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整”這一事項(xiàng)。
同時(shí)，筆者認(rèn)為類似案件的判決結(jié)果可能會(huì)有地區(qū)差異。為了避免法律風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用仍以按照法定程序召開業(yè)主大會(huì)投票表決為最佳途徑；
對(duì)于業(yè)主而言，如果遇到此類物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方調(diào)整費(fèi)用的問(wèn)題時(shí)，需要積極維護(hù)自 己的合法權(quán)益，否則一旦形成事實(shí)，則會(huì)影響案件的判決結(jié)果。