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從資質(zhì)到資信:物業(yè)管理的創(chuàng)新和蛻變

更新時(shí)間:2018/1/17

從資質(zhì)到資信:物業(yè)管理的創(chuàng)新和蛻變

2017年的物業(yè)管理走過了一段過山車般的發(fā)展歷程。先是1月12日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》,取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定。9月6日,國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議,再次取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定行政許可事項(xiàng)。至此,實(shí)施了13年的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》退出了歷史舞臺(tái)。一時(shí)間,行業(yè)上下“無所適從”——政府的這一只扶持行業(yè)發(fā)展的“手”抽回去了,市場(chǎng)的“手”在哪里呢?

前不久召開的黨的十九大會(huì)議給出了明確的指引。

黨的十九大報(bào)告提出,創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動(dòng)力,是建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的戰(zhàn)略支撐,并在報(bào)告中50余次強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新。而在早前的十八屆五中全會(huì)上,就提出了“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念,創(chuàng)新被列在首位。

那么,“無資質(zhì)”時(shí)代的物業(yè)管理該如何創(chuàng)新發(fā)展呢?

企業(yè)資信管理的廣東模式

2016年,筆者擔(dān)任廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)當(dāng)值執(zhí)行會(huì)長(zhǎng),配合廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等政府部門,組織行業(yè)協(xié)會(huì)力量,全力開展了廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信管理辦法的貫徹落實(shí)。

當(dāng)年5月,廣東建設(shè)信息網(wǎng)、廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站和微信公眾號(hào)同時(shí)公布《廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信管理暫行辦法》,引起整個(gè)行業(yè)的強(qiáng)烈關(guān)注。依據(jù)該辦法的規(guī)定,廣東省將采取有別于政府部門行政許可的企業(yè)資信等級(jí)認(rèn)定方式作為市場(chǎng)準(zhǔn)入的參考依據(jù),對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行業(yè)自律管理。此前一天,《廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱“辦法”)經(jīng)廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)第四屆第五次常務(wù)理事會(huì)會(huì)議審議通過。該辦法在其第一條中就明確,制定該辦法目的在于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行業(yè)自律管理,規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序,提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

廣東省的這一辦法出臺(tái)后,各地政府主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)紛紛前來交流學(xué)習(xí),業(yè)內(nèi)的知名媒體也派出記者深入廣東采訪。后來,業(yè)界對(duì)辦法總結(jié)了三個(gè)方面的工作創(chuàng)新和亮點(diǎn):

第一,對(duì)申請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信等級(jí)認(rèn)定的條件和流程進(jìn)行優(yōu)化。

具體來說,就是將管理物業(yè)類型合并為兩大類:住宅(含多層、高層、獨(dú)立式)和非住宅(含辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)),把獨(dú)立式住宅列入住宅類型,放寬了資信二級(jí)、三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)獨(dú)立式住宅的管理面積限制。

第二,申請(qǐng)二級(jí)資信的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須創(chuàng)建并在管物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)至少取得一項(xiàng)“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)或“廣東省物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào),或至少取得兩項(xiàng)“市物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)。

這樣做的目的在于,通過創(chuàng)建示范項(xiàng)目,一是鍛練了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員隊(duì)伍,使物業(yè)管理從業(yè)人員明確物業(yè)管理的內(nèi)容、流程;二是完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度;三是整治項(xiàng)目的整體環(huán)境;四是對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測(cè)試和調(diào)整,確保設(shè)備設(shè)施處在良好工作狀態(tài),最終結(jié)果是提高服務(wù)質(zhì)量,提升了業(yè)戶滿意度。

第三,將“近兩年內(nèi)受到政府行政主管部門通報(bào)批評(píng)或行政處罰、廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)批評(píng)”列入企業(yè)檔案。

依法對(duì)違規(guī)企業(yè)的約束和懲戒,可以提高對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo),能夠及時(shí)糾正企業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和失信等不良行為,可以減少企業(yè)不負(fù)責(zé)任甚至有違社會(huì)責(zé)任的行為,有利于行業(yè)誠(chéng)信自律制度的建設(shè)。

事前監(jiān)管改為事中事后監(jiān)管的思考

2017年9月,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)指出,要使?fàn)I商環(huán)境更加公平公正,創(chuàng)新事中事后監(jiān)管,取消審批、改為備案或?qū)嵭懈嬷兄Z制后,完善信用評(píng)級(jí)、信息公示抽查等措施,推進(jìn)綜合監(jiān)管,促進(jìn)部門間業(yè)務(wù)協(xié)同,更大便利群眾和企業(yè)辦事創(chuàng)業(yè)。

李克強(qiáng)總理的講話深刻揭示出了改革的目的和方向。可以說,行政審批制度改革是發(fā)揮市場(chǎng)配置資源決定性作用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

作為改革開放的前沿,廣東省先行先試,率先開展了行政審批制度改革。比如,暫停物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)以下資質(zhì)行政許可,將行業(yè)自律工作交由省物協(xié)承接,考慮到的不僅涉及行政審批事項(xiàng)的取消和下放,還涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)后續(xù)監(jiān)管工作的加強(qiáng),在相關(guān)文件出臺(tái)方案之前,廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳給予充分的前期論證,并考慮到改革轉(zhuǎn)移可能帶來的各種關(guān)系變化,預(yù)先制定應(yīng)對(duì)措施,防止因個(gè)別環(huán)節(jié)配套措施不完善而影響整體改革進(jìn)程。通過配套文件和政策支持,加強(qiáng)了廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)公信力的建設(shè)和提高執(zhí)行行業(yè)自律的能力,加快廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信體系的建立,有利于打造互通共享的企業(yè)信用信息平臺(tái),努力營(yíng)造政府、社會(huì)公眾、行業(yè)組織等各方共同參與監(jiān)管的框架。

在資信管理暫行辦法制定過程中,廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳給予了全程的業(yè)務(wù)指導(dǎo),建立了簡(jiǎn)政放權(quán)、轉(zhuǎn)變職能的有力推進(jìn)機(jī)制,給企業(yè)松綁,為創(chuàng)業(yè)提供便利,營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。從事前監(jiān)管改為事中事后監(jiān)管,其中的考量和邏輯脈絡(luò)是十分清晰的。

一方面,行業(yè)自律管理是內(nèi)因,資信認(rèn)定和政府監(jiān)督是外因,外因要通過內(nèi)因才能夠起作用。換句話說,企業(yè)不能被動(dòng)接受資信認(rèn)定和政府監(jiān)管,而要自覺執(zhí)行,培養(yǎng)行業(yè)自律的自覺性,同時(shí)要企業(yè)認(rèn)清自律與誠(chéng)信的關(guān)系,誠(chéng)信是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)誠(chéng)實(shí)信用地?fù)?dān)負(fù)起服務(wù)業(yè)主、維護(hù)業(yè)主利益的職責(zé)。雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中勢(shì)必追求自身利益最大化,但不能以犧牲業(yè)主利益為代價(jià)。這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格恪守誠(chéng)信原則。

另一方面,事中事后監(jiān)管的難點(diǎn)在于,要繼續(xù)建立和完善自律管理制度。具體來說,就是要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)企業(yè)及從業(yè)人員的自律性監(jiān)管責(zé)任,建立起有效的行業(yè)自律機(jī)制和配置文件,包括決策機(jī)制、監(jiān)管方式、評(píng)價(jià)體系、懲戒手段等,配合資信管理暫行辦法展開,對(duì)違反行規(guī)的企業(yè)啟動(dòng)懲戒程序,以樹立行業(yè)的整體形象。通過誠(chéng)信評(píng)價(jià),培養(yǎng)出一大批誠(chéng)實(shí)守信的品牌企業(yè),營(yíng)造“有信者榮、失信者恥、無信者憂”的行業(yè)氛圍,引導(dǎo)企業(yè)誠(chéng)信自律,兌現(xiàn)承諾,為廣大業(yè)主指供良好的服務(wù),促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康、有序發(fā)展。讓全社會(huì)真正了解物業(yè)管理行業(yè)對(duì)建設(shè)和諧社會(huì)的巨大作用和貢獻(xiàn)。

創(chuàng)新永無止境

2014年,國(guó)務(wù)院提出去行政化審批的要求。作為先行先試改革試點(diǎn),國(guó)務(wù)院要求廣東省盡快施行。2015年6月8日,廣東省住建廳頒布《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于暫停受理部分企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)事項(xiàng)的通知》,宣布暫停受理二級(jí)及以下物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批。7月5日,廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理改革、加強(qiáng)行業(yè)自律的通知》,決定自2015年6月8日起,全面停止廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)、三級(jí)、暫定三級(jí)(以下簡(jiǎn)稱為“二級(jí)及以下”)資質(zhì)審批工作,同時(shí),請(qǐng)廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)同全省各地協(xié)會(huì),結(jié)合行業(yè)管理工作需要,盡快制訂廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律管理的相關(guān)辦法。這無疑是一個(gè)宏大的背景,物業(yè)管理的資信管理改革作為其中的一小部分被裹挾在創(chuàng)新發(fā)展的時(shí)代大潮之中。

令筆者記憶猶新的是,2016年3月,為加快推動(dòng)《廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律管理辦法》的起草和報(bào)批備案工作,廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)成立了“廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律管理辦法起草小組”和“廣東省物業(yè)管理行業(yè)自律管理課題研究專家組”,吸納了一大批行業(yè)內(nèi)的資深專業(yè)人士,緊張地開展了相關(guān)工作。特別是為了保證辦法的嚴(yán)謹(jǐn)性,專家組對(duì)廣東省物業(yè)管理行業(yè)自律管理制度體系的文件組成及其邏輯結(jié)構(gòu)和制度實(shí)施的相關(guān)原則等問題進(jìn)行了深入的討論,完成行業(yè)自律制度體系的總體構(gòu)建,在此基礎(chǔ)上,才開始草擬辦法及相關(guān)配套文件。

創(chuàng)新永無止境。廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)資信管理辦法是在2016年,其時(shí)并未取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的行政許可。因而,在制定辦法的過程中未能考慮這一因素,F(xiàn)在看來,需要對(duì)這一制度進(jìn)行重新調(diào)整。

即便是在今天看來,廣東省物協(xié)出臺(tái)資信管理辦法的舉措,開行業(yè)創(chuàng)新先河,其意義和價(jià)值不容置疑。

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